Директор агентства недвижимости – о том, что сейчас происходит на рынке жилья Ноябрьска

Спрос на недвижимость в Ноябрьске растет, опережая предложение. Почему это происходит, от чего зависят цены на квартиры и что должны знать участники сделки, чтобы обезопасить себя, рассказала директор одного из крупнейших в городе агентств недвижимости Елена Гаврилова. 

— Елена, давайте вначале поговорим о ценах. Как они менялись за последние годы и куда стремятся сейчас? Насколько волатилен рынок недвижимости в Ноябрьске?

— Осень 2020 года преподнесла ноябрянам сюрприз: вся страна ждала проседания рынка, и федеральные СМИ об этом вещали, а на самом деле цены резко пошли вверх. Я в этой связи вспоминаю 2014 год, когда, например, «двушка» киевского проекта с ценой 2 миллиона 800 тысяч рублей взлетела до 3,5 миллиона. В настоящее время рост достиг уже 30 %. Что будет дальше, предсказывать не берусь. Что же касается прошлых лет, то, как вы помните, в 2014 году в стране разразился серьезный экономический кризис. После роста цен на недвижимость они упали – к середине 2015 года процентов на 30. Потом, правда, скорректировались и с тех пор то росли, то понижались примерно на десять процентов туда-обратно.

— Какие факторы влияют на цены?

— Экономическая нестабильность и угроза возникновения кризисных ситуаций подхлестывает спрос, заставляя людей вкладывать деньги в недвижимость. Важным фактором, влияющим на активность покупателей, также является развитие кредитования. Льготная ипотека делает покупку недвижимости доступнее для людей среднего и невысокого достатка. В связи со снижением ставок по ипотечным кредитам ежемесячные выплаты стали сопоставимы с арендными платежами, люди предпочитают не снимать, а покупать жилье.

Еще один фактор – государственные программы субсидирования: материнский капитал, жилищные сертификаты молодым семьям и т.д. Здесь определенную роль играет психологический момент: сами продавцы, видя, как ширятся меры социальной поддержки и каким спросом они пользуются у населения, повышают цены. Уже несколько лет прослеживается тенденция: весной-осенью, когда проходят кампании по выдаче жилищных сертификатов, цены идут вверх. Летом-зимой немного спадают.

Не стоит еще забывать и о стройматериалах: в декабре прошлого года они подорожали на 30 %, и это не могло не отразиться на стоимости недвижимости.

— Цены растут, значит, жилье пользуется спросом?

— Да, сейчас спрос намного превосходит предложение.

— И какие же квартиры наиболее популярны: район, этаж, тип и возраст дома?

— Вы, может, будете удивлены, но сейчас спросом пользуются абсолютно все квартиры, выставляемые на продажу. Можно сказать, разлетаются как горячие пирожки.

— А что сейчас с ценами? Продолжают ли повышаться?

— Да, но уже незначительно. И в большей степени это обусловлено тем, что сами продавцы, видя общую конъюнктуру, иногда выставляют завышенные, ничем не оправданные ценники.

— Сколько, скажем, сейчас стоит стандартная двухкомнатная квартира в киевском проекте – самый распространенный тип недвижимости в Ноябрьске?

— Могу назвать только диапазон: от трех до четырех миллионов.

— Пользуются ли спросом частные дома?

— Сейчас востребовано практически все. Если власти выделяют сертификаты многодетным семьям, семьям с инвалидами, там идут суммы в семь-девять миллионов и более. Конечно, за эти деньги большой семье выгоднее брать дом, тем более что квартир соответствующей площади на рынке практически нет.

— Не секрет, что цены на недвижимость являются хорошим индикатором того, насколько перспективен тот или иной населенный пункт, есть ли у него будущее. У части ноябрян на сей счет имеются определенные опасения: добыча на близлежащих месторождениях падает, основные активы нефтяников и газовиков перемещаются дальше на Север. Вот и возникает беспокойство: что с Ноябрьском будет дальше? Каково ваше мнение?

— Знаете, я уже двадцать лет слышу, что Ноябрьск вот-вот «закроется». И все никак. Пока будут существовать меры социальной поддержки и государственное субсидирование приобретения недвижимости, здесь все будет в порядке. Дело в том, что условия ряда программ предусматривают покупку жилья только на Ямале. И здесь именно Ноябрьск оказался в наиболее выигрышном положении. Из-за относительно невысоких цен на жилье к нам едут покупать квартиры из Надыма, Нового Уренгоя, Тарко-Сале, других ямальских городов. Некоторые делают это для того, чтобы просто реализовать свои жилищные сертификаты, а кто-то действительно готов переехать сюда жить.

— Можете ли вы обрисовать некий усредненный портрет вашего клиента? Кто он: возраст, социальный статус?

— Это молодые люди 35 лет, среднего достатка, состоящие в браке.

— А по профессии?

— Не могу особо кого-то выделить. Обращаются все, даже самозанятые граждане.

— Бывает ли, что квартиры покупают за наличные, не пользуясь ни ипотекой, ни социальными программами?

— Бывает, но таких покупателей один-два процента, не больше. В основном берут в ипотеку.

— А каков процент «ипотечных» покупателей пользуется государственными и окружными программами поддержки?

— Точную цифру, конечно, назвать не могу, но где-то около трети. Остальные совершают сделки без помощи властей, собственными силами.

— Какое время обычно занимает сделка купли-продажи – от момента, когда клиент приходит к вам в первый раз до окончательного оформления недвижимости в собственность?

— Зависит о формы оплаты. Если наличный расчет, то все может произойти в пределах часа. Если же ипотека, то это требует определенной подготовительной работы. В этом случае уходит от недели до трех.

— Вообще, какой процент сделок купли-продажи недвижимости в Ноябрьске проходит с участием риэлтерских компаний?

— Думаю, процентов восемьдесят, не меньше.

— Какие советы вы могли бы дать тем, кто хочет купить или продать жилье?

— Тем, кто рассчитывает воспользоваться заемными средствами, нужно тщательно взвесить и просчитать возможности, чтобы ипотека не стала для них тяжким бременем на долгие годы, а была реальным и действенным решением жилищных проблем.

Подбор лучше осуществлять со специалистами, которые расскажут о понравившейся квартире все, что им известно, и даже немного больше. Ведь не всегда то, что кажется хорошим выбором на первый взгляд, на самом деле таковым является. При этом нужно помнить, что риелтор не юрист, и чтобы продать или купить без рисков, нужен практикующий юрист с большим опытом работы со сделками. И обязательно следует проводить правовую экспертизу объекта и собственников, чтобы исключить все возможные риски, из-за которых сделка в будущем может быть признана недействительной.

— Много ли в городе нечестных продавцов-покупателей, и какие риски у нас самые распространенные?

— Недобросовестные участники сделки, к сожалению, встречаются довольно часто. Например, продавец обещает на словах оставить в квартире мебель, технику. Покупатель верит (вообще, у нас очень многое строится на доверии, и это часто подводит), он готов заплатить за квартиру на 200-300 тысяч больше. В итоге въезжает в голые стены. Бывает, продавцы даже розетки снимают. Если бы сделка проходила с участием юриста, то все бы фиксировалось документально.

Второй момент: некоторые продавцы скрывают, что на гашение их ипотеки направлялись какие-либо социальные выплаты, в частности материнский капитал. Следовательно, по закону в квартире уже есть доли несовершеннолетних. Эти доли необходимо выделить в течение полугода после погашения ипотеки. Некоторые об этом забывают либо не делают этого намеренно и продают квартиру. А впоследствии выясняется, что данные обязательства продавцом не выполнены, и сделка купли-продажи признается недействительной. Боюсь, в будущем количество таких случаев будет только расти. Проблема еще в том, что Гражданский кодекс в этой части никак не защищает права покупателя: ему нужно самому озаботиться законностью проводимой сделки, проверить каждый нюанс. А это можно сделать только с помощью юриста.

Еще сейчас довольно популярна тема банкротства. Многие либо хотят признать себя банкротами, либо уже сделали это. И если недвижимость продана по заниженной цене, даже если это было сделано за год до введения процедуры, арбитражный управляющий может расторгнуть сделку и вернуть деньги в общую массу, сформированную для погашения задолженности банкрота перед кредиторами. А бывшего покупателя недвижимости поставить с ними в одну очередь.

В принципе, сейчас каждый покупатель может проверить приобретаемый объект и его собственника через открытые источники в Интернете. Но лучше, конечно, воспользоваться услугами профессионального и опытного юриста.